De antemão, é necessário esclarecer que, com o advento da morte, opera-se a imediata transferência aos herdeiros legítimos e testamentários dos bens do falecido (art. 1.784 do Código Civil de 2002), ainda que seja necessária a realização do inventário para a correta partilha dos bens e formalização da transferência da propriedade.
Dentro do tema proposto, observa-se que, diante dessa posse adquirida, por vezes o herdeiro realiza benfeitorias ou mesmo construções novas em terrenos pertencentes ao autor da herança. Nessas hipóteses, é preciso esclarecer quais são os seus direitos.
Inicialmente, os herdeiros que agirem de boa-fé terão direito à indenização pelas benfeitorias úteis ou necessárias realizadas no imóvel. Entende-se por benfeitoria útil aquela que traz alguma melhoria ao bem, como a construção de uma garagem, por exemplo; já a benfeitoria necessária é aquela feita em caráter de urgência, com o objetivo de conservar o imóvel ou evitar sua deterioração, como a troca do telhado de uma casa prestes a ruir (art. 1.219 do Código Civil de 2002).
Importante ressaltar que a respectiva indenização não depende de autorização prévia dos demais herdeiros. Contudo, como a boa-fé é requisito essencial, é recomendável que o herdeiro busque a anuência dos demais antes de realizar qualquer benfeitoria, a fim de evitar futuros litígios ou alegações de má-fé.
Por outro lado, há situações em que o herdeiro realiza uma edificação completamente nova. É o famoso exemplo do pai (autor da herança) que deixa um terreno, e um dos filhos (herdeiros) constrói uma casa nova no local.
Nesses casos, aplica-se a teoria da acessão, que pode ser definida, de forma simples, como a aquisição de propriedade por meio da incorporação de algo (acessório) que possui valor superior ao bem principal.
As regras da acessão por construção estão previstas no art. 1.248, V, e detalhadas nos arts. 1.253 a 1.259 do Código Civil.
Quando um herdeiro realiza uma construção em terreno que ainda não lhe pertence, poderá ter direito à indenização ou até mesmo à propriedade, a depender das circunstâncias específicas do caso.
Assim, terá direito à indenização o herdeiro que, agindo de boa-fé, utilizou recursos próprios na edificação de um imóvel novo no terreno deixado pelo falecido (art. 1.255 do Código Civil de 2002).
Na mesma linha, o parágrafo único do mesmo artigo prevê que, se o valor da construção for consideravelmente superior ao valor do terreno, aquele que a realizou poderá adquirir a propriedade do solo, desde que indenize os demais herdeiros ou o espólio.
Exemplificando: se um terreno vale R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e a construção realizada vale R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), o herdeiro que agiu de boa-fé e investiu recursos próprios poderá adquirir o terreno, mediante a devida indenização. Trata-se do direito de acessão.
Por fim, destaca-se a importância do assessoramento jurídico especializado, especialmente nas questões relativas ao direito sucessório e, em particular, nas situações que envolvem benfeitorias e acessões realizadas por herdeiros.
